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德阳物业新规4月施行!你们小区的物业服务如何?

2019-01-17 作者:老乔 来源:住在德阳网

 
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买房前是跟售楼部打交道,住进去了,就要跟物业公司打交道,你家的物业公司服务如何喃?


物业服务是一个长期且非常具体的过程,大大小小的事情也是相当繁琐,从业主的角度来说,我交了物业费,你就该达到应有的服务水平;从物业公司的角度来看,服务我们做了,但一到收物业费却异常恼火,等等,物业公司与业主之间的故事估计三天三夜也摆不完,有让人感动的,也有让人失望的,截至目前,全市物业服务企业429家,已实施物业管理项目2729个,管理面积4864万平方米,物业服务行业从业人员约2.23万人。暴露出的行业问题则更需要相关的管理条例来规范,所以,2018年12月7日,《德阳市物业管理条例(草案)》获省人大常委会批准,将于2019年4月1日正式施行。


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《德阳市物业管理条例》共八章52条,主要内容为对上位法的细化和补充以及独特的创制性规定,具有坚持问题导向、解决物业管理中突出问题的鲜明德阳地方特色。重点解决八个方面的突出问题:


8个方面的突出问题

关于物业服务企业资质取消后监管难的问题。

关于召开业主大会和业主委员会履职中的问题。

关于政府及部门职责不清的问题。

关于物业管理纠纷源头预防的问题。

关于专项维修资金使用难的问题。

关于老旧住宅小区物业管理推进难的问题。

关于物业服务中存在的问题。

关于物业服务收费难的问题。


【需要条例全文的,敬请私聊小秘书】


在老乔的前期调查中,购房网友们对于车位的归属、业委会的成立、维修基金的使用三个问题最为关心,今儿就先重点说这三个。


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车位到底属于谁?
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这个消息可能很多人都在业主群里看到过:


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而这个案子的真相是,开发商超规划修建的23个车位,(注意,是超规划,占用了属于全体业主的地),这23个车位是属于全体业主共有,而这部分超规划的车位开发商当时已经卖给了其他业主,还剩5个没卖,所以重审结果为:一、开发商给付业主委员会车库出售款50万;二、驳回业主委员会的其他诉讼请求。判决后,双方均未上诉。所以生效判决根本没有“开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益”,而只是支持了给付50万元车库出售款。


我国小区停车位共有4种:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地面临时车位。关于上述案件的详情、四种车位的定义以及《物权法》对于车位的归属、使用可以戳这里看详情。【车位到底属于谁?




而在2019年4月1日将实施的《德阳物业管理条例》第五章第三十六条规定:物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库、属于建设单位所有的,可以通过出售、附赠或者出租等方式处分,但应当首先满足业主、物业使用人的需要。利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。


所以,车位到底属不属于业主?视情况而定!


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业委会是干嘛的?
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德阳有些小区的业委会,能够帮业主赚钱,替业主管帐,比如2016年的时候,德阳晚报报道了东汽馨苑如何“理财创收”,每年公共收入将近百万,主要是与物管公司合理商谈地面停车费、公共用房用地出租、广告牌等收入分成,足以应付日常维修管理,而住房维修基金“3年光是利息就多了100多万”。这就是别人家的业委会啊。



自家的业委会呢?能不能顺利的成立都还是未知数,比如老乔的好基友所在的xx首座小区,交房都已经3年多了,业委会历经2次都还是没顺利成立起来,据说最近又在筹划第三次了,祝愿他们成功。


那么,咋个才能成立业委会喃?业委会又能为自己做些什么喃?《德阳物业管理条例》中规定:


1、符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起30日内,书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请设立业主大会,同时报送资料。(要报送哪些资料?可私聊小秘书来慢慢给你说哈,比较多。)


2、街道办事处(乡镇人民政府)在收到报告之日起15日内,应当会同物业所在地县(市、区)住房和城乡建设主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。


3、业主大会筹备组应当依法履行职责,在业主大会会议召开15日前,将首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告,自筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。


4、筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担,实行专款专用。(敲重点,筹备组工作经费和首次业主大会的竟会应该由建设单位承担哦!)


篇幅原因,关于成立业委会的资料、业委会的职责、权利等戳这里——业委会是干嘛的?


那如果不成立业委会呢?《德阳物业管理条例》第二章第十条规定:业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。



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维修基金怎么用?
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虽然维修基金有《住宅专项维修资金管理办法》,但是在《德阳物业管理条例》中对其在什么情况下能使用做了规定:第五章第三十八条:经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,业主可以在管理规约中约定,在发生下列危及公共安全的紧急情况,需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时,启用应急程序使用住宅专项维修资金:



(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的; 

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(五)二次供水设施损坏导致供水中断的;

(六)其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

应急情况下需要使用住宅专项维修资金的,物业服务企业应当配合业主委员会先行采取应急防范措施,并立即报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门;涉及电梯、消防设施的,应当同时报告相关行政主管部门。


说到这儿,顺便就再说两个问题:1,德阳现在的维修基金该怎么缴?

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缴多少,看你买的什么房子,现在是高层居多,也就是12层以上多层带电梯,按80元/平米缴存。并且,2014年10月起,德阳市住房保障和房屋管理局近期就关于加强住宅专项维修基金(以下简称:维修基金)交存工作发布通知:德阳各房地产开发建设单位在与业主办理房屋交接、入住手续时,不得再以任何理由再向业主代收住宅专项维修基金,住宅专项维修基金由业主自行到维修基金管理专户银行交存同时凭维修基金缴存款凭证收房。


2、维修基金用完了怎么办?


根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条:业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。(这里解释走一波:首期缴存额,就是你收房当时交的维修基金额度)。


成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。


未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。


德阳也是根据此办法执行。简而言之,用到不够30%了,房管局就会发通知提醒:您好,您的维修基金余额已经不足,要不要续费?咋个续费?请自行研究决定。


如果你们小区头有业委会,那就业委会来办这个事咯,根据小区内居民意愿,该公示公示,该签字签字,想缴多少都可以,没有金额限制;但如果大家都不同意再续缴维修基金,那也没有谁来强制缴纳,只不过以后电梯烂了要用钱来修,脑阔可能会比较痛。


总之,有了专业的物业公司管理小区,自然要更规范、更舒适,只是,不止是德阳,全国范围内,物业公司与业主之间好的坏的故事都很多,不能一言以蔽之,希望物业行业能更规范,能让业主们享受到更好的物业服务,当然,该缴的物业费业主则要按时缴纳哦!


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最后再附赠一张,2017年夏天,网友发来的,德阳某小区的保安,给业主撑伞的照片,再让你们羡慕一波,不仅贴心,关键小哥哥还很帅!


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