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2018德阳楼市年度报告,明年买房把握这4点

2019-01-02 作者:小秘书 来源:住在德阳网

 
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2018年的德阳楼市,一半是火焰,一半是海水,即便是下半年潮水退去,从全年的数据来看,依然可以用疯狂来形容,也不为过。

 

  • 2018年的房价,是建市以来房价最高的一年——全年均价6654元/平米。

  • 2018年的地价,拍出了德阳建市以来最贵的一块地——世茂·璀璨天城,1082万/亩。

  • 2018年是近6年以来库存量最低的一年,截止12月30日,主城区库存为63.29万平米。

 

需求猛增,库存猛降,价格猛涨,又逐渐冷却,这就是今年全年德阳楼市的概述。

2019德阳房价是涨是跌?买房应该咋个办?往后头看!

 

一、2018德阳楼市政策

 

1月22日 德阳出台规范住房公积金贷款和提取通知

 

内容包括:1、缩短贷款审批时限。2、明确贷款限额。3、实施二套房贷款差别化。4、公积金提取和贷款二选一。5、调整贷款额外计算公式。另外还就不支持公积金贷款的其他情况进行的说明。【详情】

 

5月29日 德阳出台公积金新政,遏制投机炒房行为

措施包括:规范提取业务、严格贷款审批、严防骗提骗贷。具体:1、公积金提取和贷款二选一。2、二手房贷款最高贷20年。(不包括新房)。3、异地公积金且主贷人户口不在德阳的不予受理。4、婚姻存续期间,房贷已有两次,离婚一年以内任何一方都不能再次申请公积金贷款...【详情】

 

8月24日  四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整

四川省市场利率定价自律机制秘书处关于印发《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,自8月24日起,四川省个人住房贷款最低首付款比例调整为:首套房首付最低30%,二套房首付最低50%,两套及以上相应贷款未结清的家庭暂停发放贷款。【详情】

 

德阳多家银行房贷利率上浮

 

截止11月,德阳除了长城华西银行首套房最低还能执行基准利率外,其他银行首套房上普遍达到浮15%,二套房利率上浮基本在20%以上,具体执行还要根据个人征信而有所上浮。

 

二、新增供应: 比2017年猛涨180.51%

 

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2018年,德阳城区住宅全年度新增供应8532套,总面积约100.23万平米,是继2016年之后的新高。从数据上看,2018年全年的新增供应最底的时候为2、3、4月,5月份迎来了去年第二波供应高峰,结合彼时垫底的库存来看,依然是供不应求。所以,在上半年,卖方一直在狂欢,这种打了鸡血的状态一直持续到了7月开始冷静,直到9月成交量出现腰斩。

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今年上半年,德阳就处在供不应求的卖方市场,开盘基本售罄、买房要过抢、走后门等等购房盛况层出不穷,售楼部的小哥哥小姐姐忙到没时间吃饭都笑得合不拢嘴,让去年没坚持住从房地产转行的兽兽们羡慕并嫉妒着,据说黄河片区某盘的一个小姐姐,当时一个月的业绩就赶上了头一年一年的业绩。

 

但从去化率来看,让人看了不禁哑然:2012年为116%、2013年为91%、2014年为90%、2015年为145.89%、2016年为242.82%,2017年 274.86%,而如此火爆的2018年全年新增住宅去化率为90%,新增了8532套,卖了7695套,意思就是没卖完,而反观2015、2016、2017年,全年去化都在100%甚至200%以上,这才是真正的供不应求。

 

三、备案成交:套数下滑,总金额却同比上涨55.92%

 

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2018年全年度,商品房住宅成交备案总面积89.80万平米,同比2017年上涨19.91%;成交总金额59.76亿元,同比上涨55.23%。全年商品住宅成交备案均价6654元/平米,同比去年上涨55.09%。


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今年一路高歌猛进的德阳楼市,成交总套数居然没超过2017年,至于原因,上面已经说过。但是,追求一步到位、大户型当道的行情下,2018年德阳商品住宅备案成交总面积却同比增加19.91%,总成交金额,更是把2017年远远的甩到了后面。

 

从供销走势来看,上半年供应缓慢,销售成交飞速,下半年供应增速度,销售放缓,去化率上半年高于下半年。

 

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四、楼市库存:5596套,与去年同期相比减少1507套

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截止2018年12月底,德阳主城区商品住宅存量5596套,与去年同期相比减少1507套, 库存总面积达到63.29万平米。按照目前平均每月销售情况,当前库存可满足10-12月去化,销售周期比较上半年有所增加。2018年德阳商品住宅总库存已经连续5个月呈现正增长。对于购房者来说,明年上半年或许是一个不错的选房时机。


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自从2015年开始,供应量就一直只能跟到成交量后头超,全国大刀阔斧的去库存功不可没,德阳的购房补贴则是德阳本地去库存的最猛催化剂。

 

购房补贴实施刚一年的时间内,德阳共接受购房补贴申请近1.4万户,补助资金达2.8亿元。2016年仅仅是1-8月,德阳商品房成交面积为117.15万平方米,从2015年7月实行“购房补贴”新政到2016年9月初,德阳已消化房地产库存近330万平方米。在补贴政策出台前,德阳全市商品住宅待售周期为29个月,几乎是德阳楼市库存压力的历史最高点,到今年德阳楼市库存去化周期基本都在10个月以内。

 

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而且购房补贴早已结束,虽然没赶上补贴的人眼睛都还是红的,但这波补贴犹如82年的老白干,后劲很足,一下子把德阳的库存吃得见底,一直到2018年都还在持续让人沉醉。

 

五、德阳房价:6654元/平米,同比增幅52.09%

 

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为啥子要把价格放到供应和成交后面来说?因为德阳这个踏踏,对于房价最大的影响就是供需,历史的经验总是告诉我们这样的规律:房子多了,没人买,房子少了,都去抢。看嘛,去年和今年跟历史又是惊人的相似,加上购房补贴再来添点柴,加点火,供不应求,价格不涨才怪。

 

今年7月,全年最高均价7903元/平米之后,房价开始回落趋稳,到12月跌幅在600~800元/平米之间,就是大多数人认为今年德阳这波触顶回落的行情已经试探出德阳人对于房价目前的承受底线,就是八九千,这也是为啥迟迟没得哪个楼盘敢去炸万元碉堡的原因,万一把自己炸到了可咋整啊?! 


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今年德阳房价高成了建市以来最高的一年,只能说德阳有钱人真的多啊,多得让人羡慕嫉妒!!投胎这种技术活难度太大,但是如果时光能倒流,我会想当一名兽兽,如果非要给自己选个楼盘,我希望地王豪庭、美林康城、世茂·璀璨天城等等都阔以。

 

现在回头看2017年12月底开盘、2018年初就卖完的正成南庭,均价5200元/还带送车位,我的个天,简直比小姐姐还阔爱!由此也可以看得出,德阳人对于房价的心理底线已经明显被提高到了五千以上,想要德阳房价回到三千多,可以死心了。

 

六、产品结构: 100-140占据供求主力端,改善元年来了

 

2018年,德阳楼市全年度商品房住宅成交7695套,产品结构多以改善型户型为主,90平米以下户型罕见出现多月“断供”情况,改善置业已成为新房市场超80%购房者的选择。所以,这一年我们可以称之为“德阳改善元年”。

 

其中, 2018年成交备案住宅各面积段占比如下:

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90平米以下商品住宅全年总成交占比仅为18%,100-140平米全年成交占比高达56%。一方面是由于房价上涨,更多的购房者为了减轻换房成本压力,而直接选择一步到位;另一方面,由于新开发楼盘更多倾向于大户型产品,小户型在新房市场“补给”不足。虽然,我们可以将2018年定义为德阳的改善元年,万达、世茂、绿地、敏捷等国内一线开发商也纷纷入驻,带来了先进的设计理念和建筑品质,但德阳楼市朝着品质化迈进,仍有很大的提升空间。

 

 

七、二手房市场:

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整个2018年1-12月德阳主城区二手房成交共13253套,对比2017年涨幅达到37.69%,2018年共有6个月成交都在1000套以上,并且价格也是大幅上扬。5月份的时候达到最高峰,当月成交套数为2067套,比去年5月上涨181.2%,比去年单月成交最高月还要多1000套;同时,远超当月新房近一倍的成交量,不但如此,纵观1-11月,二手房都牢牢的把新房成交压在了下头。更多二手房市场详情,敬请点击【月业绩从22万到0 德阳中介这一年,过得太刺激!】

 

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二手房产品成交结构上, 90平米以下小户型占据成交主力,二手房市场与新房市场产品成交差异化明显,大有两分天下之格局。其中,90平米以下二手房全年总成交占比高达53%,100-140平米全年成交占比仅为25%。

 

 

八、土地市场:南北两端发力,规划新区成主战场

 

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2018年全年度,德阳市主城区共推出15宗商住用地(数据来源参考德阳市公共资源交易网),总占地面积约122.86万平米(1842.92亩),共成交7宗,成交面积约58.93万平米(883.92亩)。其中,最高成交单价为1082万/亩,被全国10强房企世茂竞得,成交楼面价约4918元/平米。

 

城北健康谷、高铁组团及紧邻的孝感镇,再加上城南经开区,共同搭建起了2018年德阳土地市场的主战场。这些都是德阳规划发展的重点区域,接下来有较强的政策、规划和发展红利,因此也吸引力大量品牌开发商目光。

 

不过,下半年房住不炒的定调以及政策的严控,德阳土地市场低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增加,开发商拿地更慎重。

 

结语:


从数据来看,德阳的房价今年在经历了一轮上涨之后,目前正在回归冷静起,2019年的供应数量将会对房价的走势起到导向性的作用。

 

如果非要说2019年该不该买房?还是那句你问我一万年我还是说的一样的话:看个人需求。


1、 首先搞清楚自己买房第一要满足的需求是啥子?是为了娃儿能上个喜欢的学校?那你就对着学区划分去买,是为了爹妈安享晚年?那你就选挨东山靠河边或者爹妈广场舞基地附近的。

2、 算一算自己的流水。今年房价高,动不动就要贷款七八十万,月供五六千,但是对于在德阳普遍收入3~5k来说,这种连银行审查贷款资格的流水都还要动脑壳才能满足,所以,为了不让房子压垮自己的基本生活,买不了大户型就先买小的,买不了好楼层就选个一般的,总之,看自己的钱包来定。

3、 今年(2019年),德阳经开区、健康谷、孝感都是新区,各种规划相继出炉,长远来看,绝对是对城市发展起到非常深远的作用,而对于购房者中的投资群体,新区都是投资热土,建议多方考察,谨慎下手。

4、 不管是在任何时候,都要注意多考察开发商的开发实力以及是否能及时办证,这才是最重要的。

 

唯一庆幸的是,在这一年里,我们都是经历着与见证者,当我们感受过楼市的疯狂过后,也才更会明白回归理性的重要性。


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