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2017年9月德阳主城区住宅类商品房市场简报

2017-10-10 来源:阿坑

 
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需求

备案710套 单价稳定上涨 


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2017年9月,德阳主城区住宅类商品房网签备案710套,环比8月(793套)降幅约10.47%,同比去年9月(3759套)降幅约81.11%;备案成交均价约4441/平米,环比8月(4401元/平米)涨幅约40元/平米(涨幅比例约0.91%),同比去年9月(3839元/平米)涨幅约602元/平米(涨幅比例约15.68%);9月德阳主城区住宅类商品房备案面积共计约7.05万平米,较8月(8.11万平米)减幅约13.07%;本月主城区住宅类商品房备案总金额共计约31311万元。(数据来源:德阳市房管局)


根据住在德阳网数据中心统计,德阳主城区住宅类商品房2017年9月成交备案房源中:


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70平米以下产品约占总备案数据的12%(约87套)

70-90平米产品约占总备案数据的24%(约169套)

90-110平米产品约占总备案数据的32%(约226套)

110-120平米产品约占总备案数据的13%(约96套)

120平米以上产品约占总备案数据的19%(约132套)


点评:


说实话,德阳市场变成现在这个模样,着实感觉有些尴尬。


一方面,市民面对高房价、少房源的状态一筹莫展。特别说明一下,“少房源”不是没有房源(这一点在后面的库存中将有体现),而是“瞥房源”你看不上也抢不着,“好房源”经济压力又承受不住。


一方面,开发企业碰到不容错过的赚钱良机,是一定会牢牢抓紧的。看别人都在涨价的时候,自己稳坐显然不太现实。


所以房价上涨、房源收紧是市场发展到当前阶段的正常状态。最近我看到一些中介挂出的XX华府清水房单价已经破了9000元/平。另外,通过对比去年数据发现,相对舆论影响,政策福利对市场的影响更为显著。你要知道,去年9月可是卖了才3700多套房子。简直疯狂。


备案选择方面,90-110平米仍然以超过三成的占比继续领跑主城区需求,始终是市民更偏爱的产品。各面积段成交量受总体数据的影响,都有一定程度的缩水,其中以120平米以上产品的减少程度最为严重。


分析原因可能是因为新推产品主要集中在90-110平米,当然市场的主力需求也相对集中在该区域,就像我之前说的,德阳的刚性需求有限,而更偏向刚改或首改群体。


供应

供货296套 新项目开盘售罄


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9月主城区住宅类商品房预售均为天籁福II巴黎之春:2号楼(152套,预售面积16418.22平米),3号楼(144套,预售面积16205.32平米),总预售面积约32624平米。环比8月(预售总面积约51296平米),降幅约为36.40%


开盘&推新情况说明:



本月新开盘项目为天籁福II巴黎之春,2017年9月23日,项目一批次房源开盘销售,推出2号楼共计134套房源,户型面积区间74-120平米,惠后成交均价约5100-5400元/平米(含车位优惠)


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本月土拍市场无任何动作。


点评:


9月总共才不到300套且来自同一新盘,主城区市场的供应量确实偏低。而且从我知道的消息,巴黎之春一批次134套开盘没几天就选完了,而二批次已于10月1日正式推出。


当前市场状态是可以理解的,面对市场需求而没有更多产品做支撑,不涨价也不现实。


供货量再次走低,说好的集中供应可能还得再等等……


库存

跌破5000套 主城区库存吃紧


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截止2017年9月30日,德阳市主城区住宅类商品房库存4835套,较8月底(5304套)降幅约8.84%,建筑面积共计约50.96万平米,较7月底(55.92万平米)减少约8.87%。其中各面积段占比如下:


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70平米以下产品约占库存总数的22%(约1041套)

70-90平米产品约占库存总数的22%(约1085套)

90-110平米产品约占库存总数的17%(约813套)

110-120平米产品约占库存总数的7%(约344套)

120平米以上产品约占库存总数的32%(约1552套)


点评:


主城区库存下滑严重,已跌破5000套。虽然市面上时有小量供应,但开盘即售罄意味着其对于库存的影响可直接忽略。


库存面积占比。


主城区主要库存房源集中在120平米以上,约占总量的三成以上,这类产品要么面积过大,要么单价过高,在货源充足的情况下,并不是通常购房者的首选。


还有超过2000套集中在90平米以下的中小型产品,从购买目的来看,这类产品的居住属性相对较低,同样非购房者第一需求,反而更偏向投资或转卖。如果接下来的供应在其他面积段的表现不足,可能会迫使部分购房者发生需求转变,退而求其次选择稍小的产品。


90-120平米作为目前主城区市场的主力需求,总共仅余1000套左右,相信接下来,购房者的主要“战场”仍将围绕这一段面积展开。而现实是,当前主城区市场库存中的这部分房源,不是价格太高,就是产品太渣……基本是购房者不愿碰触的对象……


9月的表现,并不如想象中出色,并不是市场不好,而是因为市场太好……


这本身,就是一件尴尬的事情。


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