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2017年8月德阳主城区住宅类商品房市场简报

2017-09-06 来源:阿坑

 
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需求

备案单价再攀新高 破4400元关口


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2017年8月,德阳主城区住宅类商品房网签备案793套,环比7月(638套)增幅约24.29%,同比去年8月(1037套)降幅约23.53%;备案成交均价约4401/平米,环比7月(4355元/平米)涨幅约46元/平米(涨幅比例约0.11%),同比去年8月(4089元/平米)涨幅约312元/平米(涨幅比例约7.63%);8月德阳主城区住宅类商品房备案面积共计约8.11万平米,较7月(6.69万平米)增幅约21.23%;另外,本月主城区住宅类商品房备案总金额共计约35703万元。(数据来源:德阳市房管局)


根据住在德阳网数据中心统计,德阳主城区住宅类商品房2017年8月成交备案房源中:


备案各面积段.jpg


70平米以下产品约占总备案数据的8%(约66套)

70-90平米产品约占总备案数据的25%(约196套)

90-110平米产品约占总备案数据的28%(约221套)

110-120平米产品约占总备案数据的8%(约65套)

120平米以上产品约占总备案数据的31%(约245套)


8月各项目成交量排名(来源:德阳市房管局官网)


销量排名.jpg


点评:


2017年8月,因数据起伏是常态,销量表现不是主角。本月主城区住宅市场表现有两个侧重点——


一、备案单价年内新高 已达4400元/平米线


价格线继上月小幅下降后,本月重拾涨势,备案单价已达到年内新高,突破4400元/平米关口,这主要归功于新推产品的定价,经过住在德阳网市调显示,目前主城区在售楼盘大部分房源的成交单价均保持在4600元/平米以上水平,配合部分低价房源走量(小户型及公寓)情况,在情理之中。


重点说明:价格涨势并非夸大或危言,而是所有参与购房行为者能够亲身感受到的事实——无论是新推产品还是库存产品,单价都有显著的上浮动作。比如我知道城南某些项目的房源在短短6个月时间(3月-9月)里的涨幅甚至达到1000-2000元/平米,不点名,但这是真事儿。二手房的价格更不用说了,上天入地都是小事儿,关键在于不稳定,今天100万的房子明天变80万后天变120万的也不是没有。


所以我建议选房更谨慎些,如果不是必须买的,再等等也无妨,接下来城区的供应会有个小爆发,是不是有点小期待?


二、90-110平米成市民最爱


面积段的变化主要取决于市场供货的情况。就如你所见,110平米以上产品的销量稳定与其供货量充足不无关系;90平米以下产品的走量呈现逐渐下滑的状况,不仅仅是供货紧张的原因,需求缩水同样功不可没;本月90-110平米首改、改善产品的表现最为抢眼,主要归功于新开盘、推新,此类可短时间被消化的产品,一经投市便基本可宣告收工,速度之快令人乍舌。


总体来说,90-110平米始终是市民更偏爱的产品段,无论是出于居住舒适度还是二胎的考虑。


还要特别说明一下成交量排名的问题,本月的数据受到已售项目集中备案的影响,准确性有待考证(新房成交价显然高于均价不少)。例如前十名中,就有包括东江首府、城南1号、久安·新座标、上官锦城四个项目集中备案。推新项目的表现依然抢眼:万嘉国际社区153套的月销量领跑主城区;新开项目如花雨树·阳光小镇的走量也是可圈可点;中融·大名城的推新也收获了不斐的成绩。可见当前的项目销量与推货量保持紧密联系,可选择面越宽,购房者伸出橄榄枝的可能性也就越高。


供应

供货220套 1项目新开盘


新增供应套数.jpg



8月主城区住宅类商品房最新预售有2个项目,分别为:万嘉国际社区一期4号楼(63套,预售面积6192.23平米),花雨树·阳光小镇1、2号楼(157套,预售面积45103.50平米)。环比7月(预售总面积约13605.33平米),增幅约为231.51%。


开盘&推新情况说明:


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本月开盘新项目1个,2017年8月5日,位于紫金山路北段(天元片区)的万瑞华庭花雨树·阳光小镇推出1、2号楼共计157套房源,户型面积区间77-114平米,分别为1栋高层(18F)及1栋板式多层产品,目前在售房源均价4700元/平米。成交均价3700元/平米。


本月推新项目1个,万嘉国际社区4号楼加推,同为3期房源,产品与此前差异不大,价格略有上浮,目前整体成交均价4600元/平米。


QQ截图20170717172018.jpg


本月土拍市场无任何动作。


点评:


好歹看到新房源入市了,虽然一个是加推几十套,另一个全新盘但无奈位置略远……不过收获的效果可以说是显著的,“推货即获关注”在此展露无疑。


主城区市场比想象中更需要新增供应做支撑,购房者也始终期待市场供求关系的平衡——对真实需求而言,不断上涨的房价与日益缩水的可选面积是一把双刃剑:主投资倾向的购房者乐意看见房价的攀升,不断寻找适合下手的房源;而主自住倾向的却只希望,在合理的承受范围内,尽可能多一些选择。


出发点不同,表现自然不可能一样。


我预计主城区住宅商品房的集中供应期应在2017年11月-2018年6月,营销线的硝烟才刚刚开始弥漫。


库存

新推的90-110平米都卖完了?


库存套数.jpg


截止2017年8月31日,德阳市主城区住宅类商品房库存5304套,较7月底(5525套)降幅约4.00%,建筑面积共计约55.92万平米,较7月底(57.96万平米)减少约3.52%。其中各面积段占比如下:


库存面积占比.jpg


70平米以下产品约占库存总数的20%(约1080套)

70-90平米产品约占库存总数的23%(约1204套)

90-110平米产品约占库存总数的17%(约903套)

110-120平米产品约占库存总数的7%(约353套)

120平米以上产品约占库存总数的33%(约1764套)


点评:


与7月相比,所有库存房源的数量都在减少,需求端的表现从这点上就能看出。


讨论的重点在90-110平米段,据了解此次推新或开盘的主打产品大多集中在该面积段内,然而库存量仍显著减少,是否可以大胆猜测新推的该面积段产品几乎被消化殆尽?


353套的存量令人揪心,很多边缘产品和较次楼层只有在没有选择的情况下才会被接纳,这让市场主力需求们如何是好?


好在接下来,一大波供货正在路上。


9月的量价表现还是很令人期待的。


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