2017年德阳楼市年度总结

2018-01-03 来源:住在德阳网信息中心

 
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导语:


2017年的德阳楼市已经划上句号。


这短短的一年,对买房人来说漫长地犹如一个世纪:从最初的“鲜有问津”到最后的“彻夜守候”,德阳仅仅用了不到400天的时间,演绎了房地产市场的“励志剧”。


回首过去的时光,作为买房者、卖房者,我们究竟经历了怎样的“跌宕起伏”?面对崭新的2018,面对仍在上涨的房价,我们又该怎么面对?


我们不妨通过“数据+真实案例”的方式,一起来简单回顾2017年的德阳楼市,并借此说说对2018年的展望。


——住在德阳网敬献


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2017·本地政策


首套房首付提至2.5成,二套房首付涨至4成

2017年4月13日起,开始实施《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》,其中明确规定首次购买普通自住房的居民家庭,全省其他非限购地区最低首付款比例不低于25%,拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。


多家银行首套房利率上浮10%

2017年8月,中行、建行、工行等国有银行以及部分股份制银行首套房贷款利率均上浮,首套房优惠打折利率已基本消失。


点评:


政策后时代,不少人认为“抢房”的戏该落幕了。可谁也没料到首付和利率“双涨”的情况会来临——国家释放的信号很明确,控制成交和限制炒房。可该控制的没控制住,而且在购房者看来,从今往后买房的难度更大了……结果,进一步推进需求入市。


出发点是好的,可惜大家会错了意。


2017·市场数据


备案


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2017年1-12月,德阳市区完成备案住宅约8408套,较2016年(14808套)减少约43.22%;备案总面积约87.99万平米,较2016年(149.92万平米)减少约41.31%;总成交金额约384961万元;整体备案成交均价约4375元/平米,较2016年(4038元/平米)增长约8.35%


其中,备案住宅各面积段占比如下:


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70平米以下约占总备案数的11%(约920套)

70-90平米约占总备案数的25%(约2124套)

90-110平米约占总备案的20%(约1670套)

110-120平米约占总备案的13%(约1132套)

120平米以上约占总备案的31%(约2562套)


供应


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2017年1-12月,德阳市区新增住宅供应面积约34.41万平米,共计约3059套,较2016年(5349套)减少约42.81%


其中,新增预售住宅各面积段占比如下:


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70平米以下约占总备案的0%(约10套,可忽略不计)

70-90平米约占总备案的17%(约523套)

90-110平米约占总备案的31%(约946套)

110-120平米约占总备案的20%(约596套)

120平米以上约占总备案的32%(约984套)


库存


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截止2017年12月31日,德阳市主城区住宅类商品房库存7066套,较2016年底(8500套)减少约16.87%;建筑面积共计约74.89万平米。(数据可能发生变化,请持续关注住在德阳网)


二手房交易


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2017年1-12月,德阳市区二手房备案套数共计约9625套,由于统计方式及周期等问题,二手房的真实成交价格无法准确评估,在这里就不讨论这个数据了。


点评:


一个词就能准确概括2017年的德阳市场——“意外”


意外在于,经历了2015年的购房补助、2016年的货币安置、2017年的首付比例上调后,德阳房价涨起来了。这其中的原因是多方面的:前两年的有效去化,令原本充足的房源出现了一定程度上的“短缺”;接着又遇上了不可抗力,ZF在批地这件事情上变得谨慎谨慎再谨慎(你懂的,拿地节奏一旦放慢,后续的供货频率就会被迫放缓);当然,也离不了市场大环境的烘托,再加上有意无意者的推波助澜。结果就成了你现在看到的样子……不少业内人士直呼市场又回到了07年,不过却始终少了些许“疯狂”。


上述推手中,有一个不得不说的特殊群体——二手房中介。新房数量不足以支撑时,不少人不得不将目光转向存量房市场,接着你就发现,数不胜数的关于“利好”“抢房”“涨价”的消息,多数出自二手中介别有用心的炮制。2017年印象最深的事儿,是德阳城区里如雨后春笋般冒出的“那么多”新开中介。二手房近1万套的成交高出了新房不少,至少说明存量房市场在2017年确实很火爆,而新房供应不足导致购房需求转向,也在这里得到了充分体现。


另外,备案和供应端的面积占比反应的市场需求正在向“大中户型”快速转型,可以从两个方面理解,一是全面开放“两孩”后,市民对居住环境的需求发生了变化,另一个原因是,人均收入的增加导致部分市民对提高生活质量的期望值升高。数据显示,2017年本地购房者更多选择90平米以上的产品。


库存减少、销量降低、价格持续上涨、需求改变,这就是真实的2017年德阳楼市。


2017·土拍市场


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截止2017年12月31日,德阳市主城区共成交宗地6宗,总占地面积约14.96万平米(约224.36亩),总成交金额约54621.44万元


6宗地均位于城市发展新区,以商住居多。最高成交单价为337万元/亩,相比2016年位于黄河新城的“地王”(单价389万元/亩)也不遑多让。


点评:


市场好,可以从几个方面看出端倪。买房人的积极性、房价走势、二手房门店新增数量,以及土拍。当市场供应出现一定程度的“真空”或者ZF需要增加财政收入,土拍市场就会逐渐活跃起来,而且成交的价格也绝对不会低。以上述6宗成功拍卖宗地为例,均位于孝感镇、高铁组团这类非城市中心区域(新兴规划区域),不过鉴于城市发展方向的确立,以及相关区域未来升值空间的考量,几宗土地的成交金额都相对较高。但借此我们也有理由相信,德阳未来的房地产开发仍将以城市发展方向为核心诉求。


高溢价代表着高收益,这些溢价部分最终仍要落到你我这类购房者头上来。目前推测几宗土地未来打造的物业价格定会有显著的提升,且就区位而言更倾向于投资属性而非自住,有兴趣的不妨盯紧一些。


2017·一个现象


这是2017不得不提的一个现象:2017年德阳入市的新盘不多,算下来平均每个月有1个新盘入市,但各个都很火。以经开区某盘为例:排队认筹、开盘即售罄,这类现场在该盘多次上演。而且这个现象并不仅仅局限于德阳一地,全国各地这类“日光盘”不断涌现。


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项目一批次开盘现场


9月23日,一批次首开2号楼,2小时售罄。

10月1日,二批次加推3号楼,2小时售罄。

10月28日,三批次加推1号楼,2小时售罄。

11月18日,四批次加推6号楼,开盘2小时劲销60%,目前仅剩少量房源。

12月9日,最后批次收官加推4、5号楼,内外场双场爆棚,人气也非常火爆。


点评:


有意思的是,该楼盘房价并不低,5800元/平米的均价很显然在2017年德阳整体房价曲线上也属于高位点,但前来买房的购房者却络绎不绝。两个原因:一方面,受2017年德阳住宅市场房源供应不足,下半年更是如此,新开盘的项目一个手数都尽够了,这样便导致供不应求的失衡现场;另一方面,改善型需求更受置业者关注,房价已经不是主导购买与否的关键因素;第三,购房者对德阳市场房价的评估回归理性,成德同城等大环境、大政策的利好因素成为房价上涨的催化剂。


为什么一批一批小量推货?因为在没有更多竞品可比的当时,开发商心里对客户的认可度也没底,这个方式好处很明显,试探购房者能够承受的上限,给涨价提供更充分的安全空间。


关键,还是遇上了没有供应的好时候,想怎么开就怎么开。


2018·蓄势待发


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天悦湾

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水岸花都

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五洲广场临湖地块


2018年,又有哪些新项目将与您见面?住在德阳网提前整理一份新晋项目清单,拿好不谢~


旌南:世家·星湖湾、大名城二期、天悦湾三期、众城剑桥郡、中央绿洲二期、民福旌城天际三期、水岸花都四期

经开:正成·南庭二批次、保利国际城

城北:花雨树·香颂、首府花雨树、北辰北苑、金色明天二期、金色维也纳、德佳国际广场、春天华府、明鑫·巧寓

黄河:美林康城·铂悦府、地王豪庭、枕水倾城

老城:水游城、文泰欧城二期、香山首座、明源·华圣、旌城上品

旌东:蓝花屿

天元:天韵阳光城


点评:


2018年的德阳楼市一定会很热闹,开发商在市场良好的情况下进行顺势开发,弥补当前供应量的不足;各大片区的“鲜货”供应,也将给购房者更多的选择空间。


一大波供应在路上,谁来接招?


2018·市场预测


经过这两年的有效“去库存”,目前德阳楼市存量出现短缺,已逐渐从前几年的买方市场转变为卖方市场。如今,不少仍持观望态度的购房者对2018年的市场走势充满了期待,大家也纷纷作出各自的猜测。


这次,住在德阳网邀请了几位资深房地产从业人士,将他们对2018德阳楼市走向的预测分享给大家,或许能给正在或将要买房的你一些有用的参考。


关于价格走势

@某位不方便透露信息的相关从业者:

“总体价格第一季度至二季度中期可能会有小幅上涨,后期将趋于平稳,部分项目的均价可能会比前期略有下降,前提是有部分刚需项目入市”


关于营销

@威斯基 百事宜家营销创立者

“市场竞争,将由客户端上升到产品端,如何利用产品打动客户是2018年营销的重点”


关于市场

@刘德春 协力地产营销局

“以成德同城为背景,借势2017年的“牛市”,且各种迹象表明2018年楼市实质供应数量及频率并不会如期,预测市场仍将处于‘饥渴’状态,只是相比2017年会有所缓和”


点评:


至于2018德阳楼市究竟会怎么走,唯有等待时间来检验。对购房者而言,买房的时机其实很简单——需要。你需要,而且能承受,那就是最好的买房时机,和房价涨跌、供需关系都没有直接必然联系。


结语


最后,我们想说——无论2018年的德阳市场怎么变化,住在德阳网始终初心不改;在服务开发商与购房者的第8个开创年,我们将一如既往陪伴在您的身边,用心服务德阳的购房者!


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