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楼市短评:德阳,没有刚需!

时间:2017-09-12 来源:阿坑
 
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,德阳的“房改”花了近20年的时间。


我们这一代人,小时候大多听过这样的故事——


“美国老太太用贷款的方式购房,到死的时候刚好还完贷款,房子已住了很多年。对比中国老太太存钱买房的方式,到西去时才存够一套房子的钱,虽然买得起了,但自己却没能住上。”


现在看来,那不过是房改初期为了推动工作而编织的美妙语言,目的是刺激改变人们的买房思路。所以城市里贷款购房成为当前的市场主流选择,可见效果拔群


印象中,德阳的房地产爆发,是从08年地震后开始的。不断引进的新鲜概念配合不断上涨的房价,成了那两年的“代名词”


这些概念中,便包括了“需求”——根据购房者的购房目的,对其进行精细的划分,旨在为购房者提供针对性更强的购房服务,也让楼盘在“放箭”时能有的放矢。常见的说法有:刚需、刚需改善(首改)、终极改善等等……


没错,就是你在街上随处可见的,诸如“刚需小户型”“终极改善楼盘”之类的宣传露出。德阳打“需求牌”的项目并不算少,尤其主打“刚需”的,但凡中小户型配比稍高点的项目,十个有八个都跑不脱。


但要我说,德阳其实没有严格意义上的“刚需”!


划分需求用在一二线城市是合适的,也相对更加科学。大城市中为了解决“住的问题”而买房的,我们可以称之为刚需,简单说就是不买房就没得住。所以很多项目会针对这些刚需建小面积、低总价的产品,满足在大城市中打拼渴望拥有一套自己房子的年轻人。这是“刚需房”的由来。


有件事提醒你,想想每年有多少人打破头想挤进这些一二线城市。


所以分“需求”落到德阳,感觉就不怎么适用了。为啥?


德阳其实是一个人口流出城市(如众所周知的人口输出大县——中江),相对应的,德阳当前的产业结构无法支撑大量外来人口进入带来的大量职业需求


所以从我入行起,“老司机们”就告诉我,德阳房地产市场其实主要针对的是本地人口(一般都至少有一套房子),“不买房就没处住”这样的迫切购房需求其实是很难存在的。要坚信,因为结婚和外来定居必须买房的人,少之又少,前者再不济家里有房子可以先将就着,后者大多数人会选择租房


没有迫切的需求,楼市的发展节奏自然缓慢,市场的交易也就不会太活跃。


你肯定要质疑,明明最近卖得异常火爆啊


成都限购,有人来德阳撬房源;去年购房补贴,2万元不挣白不挣;八角拆迁,去年9月备案3759套。拉低库存的同时价格开始迅速上浮,中国人“买涨不买跌”,德阳人同样是中国人,所以现在的市场,就这么回事——


和需求的关系不大,只是之前缓慢的开发进度,不能支撑突然爆发的需求,导致“供应真空”“货源吃紧”成为市场主常态。


现在,你觉得这波购房者里,除了部分拆迁客户,有几人是所谓的“刚需”?


这才是我看到的真实市场


如果不是舆论和市场环境,德阳的小户型产品至少应该还有超过6成在“库存”中挣扎;


我知道的,现在市面上还有不少中小户型在售,除非逼急了,心甘情愿掏钱的人并不多;


从自住的角度出发,购房者对房源的需求基本都是从90-100平米起往上走,往下的是少数;


德阳本地的需求划分其实很简单,首次置业改善(首改或者刚改),中级改善,终极改善。


你觉得呢?


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