2017年德阳楼市半年报

2017-07-10 来源:老乔 | 阿坑

 
评论

 

导语——

2017年上半年。德阳楼市应该用三句话就能概括:


“理想与现实的天差地别”
“涨价的脚步缓慢却坚定”
“究竟是抢房大戏还是一场闹剧”


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2017年初,因为政策福利的推进已逐渐褪去威力,原本预期的平稳开局,却在多方推手的共同努力下,硬生生成了涨价的序幕。

 

老实说这短短不到30周的时间,虽说不上精彩纷呈,但也确实够人细细品味一番——你可以看到诸如新房的“一屋难求”甚至“抢房”频出、二手房的“漫天要价”、引人侧目的维权事件、当然还有城市发展的红利……


接下来,就和我们一起简单回顾一下2017年上半年德阳楼市的酸甜苦辣~

 

一、2017年1-6月德阳主城区住宅类商品房市场报告

 

政策

 

首套房首付提至2.5成,二套房首付涨至4成


2017年4月13日起,开始实施《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》,其中明确规定首次购买普通自住房的居民家庭,全省其他非限购地区最低首付款比例不低于25%,拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。

 

点评:

 

虽然上半年直接影响德阳市场的政策性文件仅此一例,理应对本地市场造成一定的影响,另外业内分析应该是想借此举措进一步控制房价上涨趋势。无奈鉴于本地市场的特殊情况,反而激发本地市场需求,使得自4月起德阳楼市成交不减反增,且涨价趋势越发明显。

 

一句话:政策初衷是好的,却碰上了奇怪的德阳楼市

 

备案及新增供应数据

 

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备案套数与价格关系


备案套数与供应数对比

供应数与供应面积对比


2017年1-6月,德阳市区新增住宅供应面积约20.11万平米,共计约1835套;1-6月完成备案住宅约4930套,备案总面积约52.90万平米,总成交金额约223476.77万元。上半年整体备案成交均价约4225元/平米


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今年的新增供应从3月才开始,主要集中在德阳碧桂园一期、枕水小镇三期、久安·新座标(新盘)、中融·大名城二期、德阳万达广场、万瑞华庭(新盘)。目前除德阳万达广场相关新增房源无明显开盘行为外,其他房源均已入市销售。

 

点评:

政策及供求关系决定市场走向

 

2017年上半年,德阳楼市有两大特点:


1.传统营销节点无突出表现。按照市场惯例,春节前后应为返乡置业的高峰节点,实际情况是上半年的成交数量峰值在4月,与前文中所提及的“首付比例上调”正好契合。由此可见,本地市场销售情况受传统营销节点的影响正逐渐减小,取而代之的是政策端的促进作用,目前为德阳市场变化的主要诱因。

 

2.备案数与备案价格呈明显反比——当备案数数明显上升时,价格也以可见的幅度下浮,通常可以理解为开发企业为短时间内快速去化所作出的利润空间让步。这是德阳市场的常态,与正常起伏雷同,不必大惊小怪。

 

从整体备案数量来说,2017上半年远未达到2016年整年的平均水平(2016年共计备案14000余套),且可以预见的是寄希望下半年能达到去年水平同样很难,因为去年9月的疯狂,并不会年年出现(备案3000余套)。


供应端的表现相对低调,小幅度供应或许会显著促进需求转化,但无论是持续时间还是去化量,均远未达到影响市场的水平。

 

备案各面积段占比

 

2017年1-6月,德阳主城区住宅类商品房备案各面积段占比如下:


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70平米以下产品约占总备案数据的20%(约605套)
70-90平米产品约占总备案数据的21%(约1119套)
90-110平米产品约占总备案数据的17%(约849套)
110-120平米产品约占总备案数据的6%(约636套)
120平米以上产品约占总备案数据的36%(约1721套)

 

点评:

刚需表现乏力 改善户型逆袭


随着市场环境和供需关系的变化,2017年上半年呈现出与2016年截然不同的情形——刚改或刚需不再是城市购房主力需求,替代之的是改善户型走量的大规模爆发。

 

诚如月报中所言,造成这一现象的根本原因在于可选房源面积段的吃紧,且新增房源跟进节奏的缓慢。原本选择过渡产品的客户多将需求扩大至120平米左右户型;刚性需求则逐渐向投资型产品同化,市场表现力明显减弱。


库存情况

 

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2017年每月剩余库存情况


截止2017年6月30日,德阳是主城区住宅类商品房库存6193套,建筑面积共计约64.52万平米。其中各面积段占比如下:


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70平米以下产品约占库存总数的21%(约1312套)
70-90平米产品约占库存总数的27%(约1676套)
90-110平米产品约占库存总数的13%(约781套)
110-120平米产品约占库存总数的6%(约398套)
120平米以上产品约占库存总数的33%(约2026套)

 

点评:

库存量较去年底降幅明显 


相比2016年底,库存量已由8500余套减至6193套,降幅约27.14%,实际剩余面积也从88万方锐减至64万方,这其中还包括大量已投入使用多年的楼盘尚空置的房源。

 

在无明显政策促进的2017年上半年,仅仅凭借市场环境与舆论的引导,便能有如此明显的去库存成绩,不得不说是一个小小的奇迹。

 

根据住在德阳网对下半年新入市项目的不完全统计,推测新一轮供应的密集期即将到来,如何调整销售节点和适应当前市场需求,成为接下来德阳市场的主要任务,快速消化新增房源,进一步缩水库存,是德阳市场稳定的根本前提。

 

土地交易

 

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2017年1-6月,德阳主城区城镇住宅用地土拍市场共成功交易2块:旌阳区孝感镇澜沧江路与银山路交汇处西南角(时间2017年6月27日,面积12957平米,单价84 万元/亩,竞得人绵竹市天河房地产开发有限责任公司);旌阳区孝感镇钱塘江路与银山路交汇处西南角(时间2017年6月27日,面积14421平米,单价88.6万元/亩,竞得人四川德阳锦虹建筑房产有限公司)。

 

点评:

非主城区小体量 未受关注

 

虽然是今年首拍成功,但因为拍卖的宗地并不在主城区主要区域,且成交价格较低,故该次土拍并未获得业内外广泛关注,且据业内人士分析,因为宗地的物理性质决定了其对于本地市场的各方面影响均可忽略不计。


即便如此,我们也应该将其视为下半年市场转变的一个信号,土拍市场的活跃和新增供应的稳定增长,可以作为当地房地产行业状况的直接衡量标准——有人愿意出钱买地开发,至少说明市场购买行动的积极性。



【详细评论请回看每月市场数据简报】

 

【德阳主城区住宅类商品房市场2017年1月数据简报】


【德阳主城区住宅类商品房市场2017年2月数据简报】


【德阳主城区住宅类商品房市场2017年3月数据简报】


【德阳主城区住宅类商品房市场2017年4月数据简报】


【德阳主城区住宅类商品房市场2017年5月数据简报】


【德阳主城区住宅类商品房市场2017年6月数据简报】

 

二、德阳楼市2017年上半年大事记


上半年虽然德阳楼市开盘的项目少,但并不代表没有大事件发生,有一些,是每一年都会发生的,但有一些甚至还是以前从未有过的。这是否代表今年的德阳楼市将会是有别于往年的迹象呢?

 

交房与维权

 

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好像每逢交房,总会出现业主聚集的事情,当然,可观来说这种事情不可能一棒子打死,一定就是开发商黑心肝或者一定就是业主无理取闹。具体问题还需要具体分析,再下结论。【敲锣打鼓、拉横幅、打人.....扒一扒上周德阳楼市这些热闹】


寻找接盘侠

 

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目前,德阳因为各种原因导致停工的楼盘依然存在,但今年上半年仿佛出现了好的苗头,已经宣布开发商破产的别墅项目东湖山领地在6月22日发布公告:将拟对三合房产破产财产整体销售,以竞争性谈判方式确定整体销售方案实施方【查看详情】;延期交房的摩根时代在5月份举行了复工仪式【查看详情】;凯江盛世393套在建商住房将在7月13日进行公开拍卖。【查看详情

 

申请调整规划

 

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上半年德阳楼市是打破去年沉寂的一年,老盘复出,连老地块也开始一波接一波的申请调整规划,似乎就要动工来一盘厮杀了。

 

在德阳政务网上公示的信息显示,从2017年1月至6月30日,有超过17个地块进行了规划设计调整,至于什么时候动工、上市、销售,这就真的不知道了。不过起码可以先来看看其中一些地块在哪里,以后要买房子心里也要有个谱谱~(详情请登录德阳市政务网查看)

 

城南待开发地块信息一览】、【城北待开发地块信息一览

 

城建规划

 

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今年以来,成德一体化成为了德阳人最热门的话题,各类城建规划接连发布,德阳以后究竟是向南还是向北发展?似乎一直是一个争论,而这一点,既不能单方面的以哪个片区房价贵来衡量,也不能仅仅看眼前哪个片区享有的政府资源更多,一切还是只有交给时间来证明。


《德阳市城市总体规划(2016—2030)》(草案【查看详情】)、占地15000亩的西部国际教育新城、占地210亩修4所学校的伊顿国际教育【查看详情】、《德阳市高铁组团控制性详细规划暨核心地带城市设计》(原项目名为“德阳市旌东新区起步区控制性详细规划”)【查看详情】以及城区多条主干道、道路提档建设规划。


三、上半年究竟卖了哪些房子

 

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中央绿洲 :2017年1月21日,推出2、3号楼,共400余套房源,包括86㎡ 套二、110㎡ 套三、125㎡ 套四,均价约4700元/平米,目前已经售罄。

 

枕水小镇:2017年1月7日推出13号楼,95-203㎡户型2017年4月15日,枕水小镇三期11-12号楼开盘,均价约4900~5000元/平米。已经推出所有房源,剩余极少量。

 

世纪城:2017年4月,推出6号楼房源,为 2梯4户设计, 户型为86平三房和120四房,参考均价约4700元/平米。


久安新座标:2017年5月1日推出1、2号楼,共170余套房源,均价约4700元/平米。户型63、86、107、114、147平米,1号楼为29层的三梯六户,2号楼为29+1的三梯七户。目前房源已经售罄。

 

德阳万达广场:2017年5月左右,陆续推出6号楼、8号楼,约300多套,户型区间86~120平米。


万瑞华庭 :2017年6月,推出2号楼共计约300套房源,产品户型区间约90-123平米,均价约4400元/平米,7月8日举行正式开盘仪式。

碧桂园:2017年4月22日,碧桂园122号楼开售,共68套,为约141平米户型,均价约4400~4600元/平米。5月,推出124号楼,共68套房源,均为248平米的一梯两户大平层产品,惠后成交均价约4600元/平米。目前已经推出所有房源。

 

大名城:2017年6月3日,推出3号楼共186套房源,户型区间为70~130平米,整体均价约4300元/平米。6月15日推出5号楼,在售户型区间为70~130平米,包含  74、86、88、97、122、128平米等户型。均价约为4600元/平米。


四、下半年还能买什么房子

 

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天籁福二期巴黎之春

 

房源:共6栋住宅,580户,17~25层高,2梯4户、2梯5户配置,户型区面积区间在73-141平米。
地址:鞍山路与天山路之间

 

万嘉国际社区三期

 

房源:将推出三期,包括4、5、6、7、8、9号楼,户型区间73~138平米,全为花园洋房。
地址:泰山南路三段与渠江街交汇处(建院东大门斜对面)

 

中央绿洲


房源:预计10~12月开盘,具体房源信息待定。
地址:泰山南路麦德龙旁

 

万达广场

 

房源:预计7月29日推出儿童成长街区的8号楼商铺。

地址:青衣江路与庐山路交汇处

 

大名城

 

房源:据悉将在下半年还有新房源推出,具体信息待定。
地址:嘉陵江桥与蓥华山南路交汇处

 

星湖湾


房源:共5栋楼350户,一梯两户板式住宅,户型区间124-197平米,大部分为150平米以上户型。

地址:密江街以北。


美林康城


房源:共8栋,最低17层,最高25层,总户数810户。

地址; 龙泉山路与青衣江路交汇处西南角

 

五、结语


上半年的结束也正是下半年的开始,在这个时间点里,有人笑了,当然是开发商、是置业顾问们,毕竟前年、去年太难熬了;另外,去年买了房子的德阳人也笑了,毕竟今年不仅选房子难价格还比去年贵。

 

不管是哭是笑,我们都要继续,不管是参与者还是围观者。下半年都才刚刚开场,年底才能看出来究竟哪个最帅!

 

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