月报 | 6月,德阳的大户型卖疯了?

2017-07-04 来源:阿坑

 
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需求

环比:备案价增幅放缓  改善户型多卖了100套


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2017年6月,德阳主城区住宅类商品房网签备案894套,环比5月(693套)增幅约29.00%,成交量再次呈现增长;备案成交均价约4365/平米,较5月(4310元/平米)增幅约50元/平米,增长比例仅约1.16%,稳定增幅但幅度不断放缓;6月德阳主城区住宅类商品房备案面积共计约9.71万平米,较5月(7.45万平米)增幅约30.33%,备案总金额共计约42394万元。(数据来源:德阳市房管局)


根据住在德阳网数据中心统计,德阳主城区住宅类商品房2017年6月成交备案房源中:


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70平米以下产品约占总备案数据的20%(约177套)

70-90平米产品约占总备案数据的21%(约184套)

90-110平米产品约占总备案数据的17%(约154套)

110-120平米产品约占总备案数据的6%(约57套)

120平米以上产品约占总备案数据的36%(约325套)


6月各项目成交量排名(来源:德阳市房管局网站)


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点评:


作为2017年上半年的尾声,6月的成交端表现有两个侧重点——


第一,备案价格的稳定增长和备案数量的起伏。


先说价格,在6月时达到上半年的峰值,但根据数据整理发现,该增长趋势正在不断放缓:4月的价格环比增幅约为2.25%,5月的价格环比增幅约为1.77,这个数据在6月时已下降至1.16%;销量方面,虽然成交量环比5月增量近30%,但是无论同比去年6月(916套)或者今年3、4月的数据,降幅是显而易见的。


分析原因:一方面,成交单价顺应市场形势,在可选面积段始终压缩的过程中,单价的提高是必然的结果;另一方面,短暂的强销期(市场&舆论)过后,当急迫型需求被进一步快速去化,普通需求的购买积极性逐渐降低(回归观望常态),市场剩余需求对于房价和销量的支撑作用正在逐渐减小。至于销量的增减,在当前市场有一个非常明显的衡量标准——是否有新房源入市,这一点将在后面的供应部分另行描述。


市场结构和供需关系的变化共同造就了当下德阳楼市的现状:备案价增幅放缓,成交数量有一定起伏。


第二,备案房源各面积段的表现


6月备案中,90平米以下产品约占总备案数据的41%(投资及少量刚需),90-110平米仅占17%(刚需及刚改),110平米以上产品(刚改及改善)的占比为42%。


整体看来,相较5月各需求面积的成交占比没有明显变化,拆分过后你却会发现其中构成有了明显的变化:90平米以下产品中,5月的占比情况为70平米以下10%,70-90平米30%,6月的占比情况为70平米以下20%(增幅约100%),70-90平米21%(降幅约30%);110平米以上产品中,5月的占比情况为110-120平米11%,120平米以上30%,6月的占比情况为110-120平米6%(降幅约45.45%),120平米以上36%(增幅约20%)。


数据明确显示,2017年6月,70平米以下及120平米以上的产品更受购房者青睐,而110-120平米产品的销量则再次缩水。原因很简单,就是可选房源面的收紧,至于有网友质疑的空房率和剩余房源较多的情况,用两句话就能解释:“剩下的房源中多为顶楼或底层,不然就是户型有一定劣势的产品,购房者选择的可能性较低。”“还有一部分,位于已投入使用小区,售房部没有的情况下只能通过物管来进行购买事宜的咨询,不去现场很难找到此类房源。”另外,120平米以上产品的销量提升(比5月多销了100余套)显然受到了110-120平米产品供货量压缩的影响,总不能原本打算买110平米的产品最后因为选不到合适的就委屈自己买了套70平米的吧。


关于成交排名,除去非常规性备案和延迟备案情况,新房源和主打投资小户型产品的项目销量更高。


供应

供货647套 环比降1成


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6月主城区住宅类商品房最新预售仅有2个项目:分别为中融·大名城5号楼(186套,预售面积18665.10平米)万瑞华庭2号楼(461套,预售面积39489.40平米)


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大名城号楼3号楼(5月预售)6月3日加推,共计186套,户型区间70-130平米,成交均价4300元/平米。


大名城5号楼房源于6月15日加推,户型面积为72、74、86、88、97、122、125、126、128平米,均价4600元/平米。


万瑞华庭2号楼于6月初首开,推出2共计约300套房源,户型区间约90-123平米,成交均价约4500元/平米。



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6月土拍情况:2017年6月27日上午10:00共计4块土地拍卖,分别位于旌阳区柏隆镇及孝感镇,最终前三宗土地拍卖成功,分别由德阳市旌阳区开心果幼儿园、绵竹市天河房地产开发有限责任公司、四川德阳锦虹建筑房产有限公司竞得,最后一宗地块流标。


点评:


6月新房新增供应647套,其中以90平米以下刚需户型和120平米以上的产品居多。


供应端的表现对于需求端的影响十分明显。5月时供应量较小,产品以改善为主(大名城3号楼房源未入市),当月销量年内首降;6月时,更多可选产品的入市,促进部分观望需求的购买行为。但正如前文所说,销量的起伏与当月供应产品量有密不可分的关系。


当前市场环境下,少量供应的影响有但不绝对,仍主要与供应产品的物理属性相关。比如若大名城的推新产品面积段更大,或楼盘位置在黄河片区、城北片区,肯定会出现与现在截然不同的情况:前者可能会直接影响销量,后者的话,应该会影响市场秩序。


土拍市场的表现也能从另一个侧面印证这个理论。只是因为拍卖的宗地并不在主城区主要区域,就变成了“关注度低”的结局,而且成交价格和黄河片区地块相比,也低了不是点吧点。


库存

90-120平米库存再压缩


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截止2017年6月30日,德阳是主城区住宅类商品房库存6193套,较5月底(6223套)降幅约0.48%,建筑面积共计约64.52万平米。其中各面积段占比如下:


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70平米以下产品约占库存总数的21%(约1312套)

70-90平米产品约占库存总数的27%(约1676套)

90-110平米产品约占库存总数的13%(约781套)

110-120平米产品约占库存总数的6%(约398套)

120平米以上产品约占库存总数的33%(约2026套)


点评:


相比5月,库存各面积段占比无显著变化。其中,90-120平米的刚需&刚改户型占比再次缩水(5月底占比22%,约1344套,6月底占比19%,约1179套),值得注意的是,这还是在拥有新增供应的前提下出现的降幅。


该面积段仍有大量需求存在是不争的事实,而对于后市的影响,只有在新增供应无法跟上的情况下才会显现。


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