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2017德阳房价会跌?他会怎么说? 【住在德阳网】公益讲座(第1期)

时间:2017-06-17 来源:购房小秘书
 
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【写在前面的话】


各位住在德阳网的铁杆粉们大家好,“德阳地产大咖公益微信讲座”(第1期)已于2017年6月16日圆满落下帷幕。因为是第一次,所以小秘书的心情是激动且紧张的,为了能够让大家能够接收到更多关于德阳本地楼市的最新消息,并且能够通过分享对本地楼市有一些认知,小秘书特意选择了任职德阳百事宜家房地产有限公司总经理的唐志成先生,作为“头一回”的主讲嘉宾,作为本地知名地产人,唐先生参与并经历了德阳20余个项目的开发及销售相关工作,在产品、设计、地产价值等多个领域拥有其独到的见解。小秘书相信,凭借唐志成先生的在本地地产界的丰富阅历,一定能给大家分享更多的干货,也会使大家能够在分享的过程中受益匪浅。


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当然,由于是首次举办这类讲座,在整个中必然存在一些疏忽,也欢迎大家提出自己的宝贵意见,帮助小秘书在下一次的活动中做得更好!


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接下来是小秘书整理的此次讲座核心要点,有需要的小伙伴记得收藏哦~


【讲座内容纪实】


2016年房价为什么会暴涨?


过去的2016年德阳房价上涨这是普遍的共识,大家都曾经在过去的一年因为置业的原因关注德阳方式,房价上涨,房源稀缺这是普遍现象,为什么会涨?


从几个方面来分析:


房价波动的三个层面

长期:10年及以上,房价必涨,通货膨胀 货币贬值

中期:3年-10年,城市发展,政府规划,房价必涨

短期:3年内,长期效应中期效应的作用了将显得不太明显,市场供需关系将成为左右房价根本性原因。


为了能够更好地理解短期市场中市场供需关系成为左右房价的根本原因,我们有必要了解一下房价的构成:


房价=成本+利润

其中,成本为土地成本、修建成本、前期开发成本、税务成本、运营成本、资金成本的总和;而利润则可以看作开发商资金投入的利润。


上述成本中对房价影响权重比较大的两个部分为土地及修建成本,土地成本由谁控制?政府以及市场需求,起拍价、控制价及最终的成交价;修建成本由谁控制?开发商成本自控以及原材料价格(其中钢材、水泥、人工对修建成本的影响较大)

成本的增加是房价上浮的一个重要因素,刚才我们也说到了土地,修建成本,都是受到市场需求以及经济大环境的影响。楼面地价是由土地价格以及容积率共同作用,目前德阳基本的楼面地价在1000-1800左右,修建成本1200-1800之间,加上其他开发费用,大概可估算出其成本区间在3000-4000之间


第二个因素:利润

开发商进行房地产开发是一种商业行为,赚钱是必然的,那么通常开发商的利润的标准是如何界定的?


首先房地产开发商是一项需要大量资金以及高度专业衔接的产业,房地产开发所受到的风险因素较多,高风险往往带来的是较高的预期回报,通常我们可以这么理解,常规投资的年收益率基本在6%-8%之间,一个房地产项目的开发从开发商投入资金拿地到持续修建最后成功交付并销售完毕,通常需要3.5年左右的时间,每年8%的收益可以计算出开发商在3.5年的时间内获得28%左右的投资回报,这属于一个理论平均值,结合销售所产生的必要的税和费,一个房地产项目的销售均价基本为成本的130%,30%左右就是开发商所追求的利润空间。


结合短期市场的供需关系不难看出,首先开发商要保证的是什么?现金回流确保项目能够健康发展,需要资金,结合市场供需关系以及整个市场的环境,如果目前市场是买方市场,供大于求,客户选择面广,房子自然不好卖!客户犹豫期变长,销售速度变慢,直接后果就是资金回笼速度减缓,同时开发商为了确保项目存活需要资金,怎么办?融资?产生二次利息,且难度较大!这时开发商就会选择降低预期利润甚至放弃预期利润,降低销售价格,实现销售,保证一定的资金回笼确保工程,开发商至少有最大30%左右的价格下浮空间,同时市场其他有资金需求的项目同样会采取以价换量的策略获得销售,这样做的弊端在于,价格下浮会进一步给市场传达信号,持币待购、抄底,最后的局面就是除了少数资金充裕的项目坚挺价格外,市场大多数项目为了在竞争中占据优势,获得销售获得至少是开发成本的销售回款,5%,10%,20%,甚至30%的降价。


同样的道理,供需关系如果发生了转变,那么开发商自然而然会提高预期利润,5% 10% 20% 甚至更高,那为什么可以更高,因为供小于求,销售速度加快,开发商资金回笼得到了保证,在没有资金压力的情况下当然会去追求利润的最大化。


结合到德阳房地产市场,2013年至2015年上半年,德阳房地产市场就处在供大于求的市场局面,这种局面的产生可以追溯到08年地震后房价的持续上涨,开发商拿地的激情随之增加,市场供应量骤增,到2013年时开始部分项目为了确保资金回笼,陆续开始降价促销,从而引起了连锁反应,整个市场均价不断下挫,从五千出头回落到四千出头,甚至个别项目重新回到了3字头时代。


紧接着政府2015年出台购房补贴,去库存,减少土地供应(其实更多的是开发商自2013年对于市场未来风险的不确定性,主动放弃拿地)


随着两次购房补贴政策的实施,库存房源逐步消化,供需趋于平衡,市场有了一定的回升,市场价格开始缓慢上浮,城南八角货币化安置这一强心针在2016年下半年,彻底改变了整个市场的供需平衡!


现在回过头来看:2016年8月-10月,短短三个月,城南货币安置去化房源至少2400套以上,更重要的不是去化的这2400套本身,而是所带来的连锁反应,货币安置突然消化大量房源,原本计划在城南置业的客户要不加快购房进度,要不转而购买城北房源,再加上置业顾问的各种逼单,一轮买涨潮正式拉开,城北房价一升再升,挡不住购房者的热情,一时间整个市场基本无房可买,再加上由于前几年拿地的房企少,新增供应量短时间内无法匹配市场需求,整个市场形势一片大好,土地市场马上就得到反馈,连着两块地王地块出现再黄河片区。


所以很多人问2017年的房价会跌不,我认为至少今年甚至明年,房价都不会出现大的下挫,为什么?因为供需关系的转变他需要一个过程,没有短时间突然出现大体量的新增供应,那么供需关系也就是一个逐步回调的过程,那城北区域为例:目前黄河片区城北临河片区应该是房地产最热点的区域,我们看看整个区域内已经在开发商手上的地块不超过10块,截止目前没有新项目正式入市,那么至少半年内没有新项目开盘提供新的房源,即便有项目走在了前面,但是单个项目的供应体量是远不能调整整个市场的供需结构,所以我们可以看到最近的二手房异常火爆,销售量,销售价格一直在拉高。


由此,以我我个人的分析,在未来的1年内,德阳房地产市场的主旋律依然是价格上浮,波动是市场常态,价格下浮的情况或在这个时间之后。




到底房子有没有投资属性,应不应该投资?什么样的房地产值得投资?


为什么要投资? 通货膨胀,货币贬值,银行利率跑不过通胀率,

所以投资首先要实现一个目的:保值!

在寻找投资渠道去实现另一个目的:增值!

目前比较常见的投资渠道:

低风险 低回报 类型的:银行、国债

高风险 高回报 类型的:股票、期货、黄金,但专业要求太强


保险理财:

一年左右的存理财险的年化收益率大概在5.4-5.9之间 

短期收益型 年化收益率在3.2-3.7之间

投资收益能力仅高于银行国债


货币型投资,目前风险较低的渠道,收益率均在较低的水平,基本上除开通胀率的影响实际收益率基本在1%-3%之间


上述的各种投资方式 都是直接以货币作为投资载体,自然会受到货币价值的浮动影响,保值性都是体现在投资收益率上面在,

不动产却具备保值属性!因为投资不动产是转嫁了投资载体,用货币购买物业再利用物业发挥投资作用。


举个简单的例子:

20万存银行5年在不考虑利息的情况下,5年后还是20万。

20万买套物业出租,在不考虑租金收入的情况下,5年后销售肯定不止20万。


该类情况在中长期的投资中,不动产投资的优势较为明显,既抵御了通胀风险,获得租金收入,还能享受整体经济的发展,城市的发展带来的红利


话虽如此,作为不动产投资,也具备一定的限制因素:耗费资金较大,短期收益不明显,及时变现能力较弱。


针对投资者个人的情况,如果你的条件合适,进行不动产投资应当是 比较值得推荐的,条件合适的定义是什么? 第一资金合适,第二投资对象合适 。


那什么样的物业值得投资呢?这里我仅提供一些我的个人意见


投资住宅:关注点与居住性住宅略有不同,容易出租,总价不高,后期变现能力是关注的重点,靠近中心区域,紧凑型产品,面积小、功能 的物业在租赁市场的表现往往好于改善型住宅。


投资商业:商业物业投资,因其总价更高,租金收益受到市场环境影响的程度更大,目前商业的形式又区分为临街商铺、综合体商业内铺面、产权式商铺。从投资可能性而言,临街商铺、综合体内铺面、产权式商铺更具有投资属性,但仍需要综合考虑,如物业所在的位置,周边的业态情况等。


结论:投资住宅时,应尽可能的靠近中心区域,配套优势交通优势会有利于租金提升,注重面积与功能性的结合;商业的投资决策更多的在于未来经营状况或者整个区域商业氛围的预期判断。




【以上是分割线】


说实话,小秘书内心是无比欣慰的,在此感谢每一个全情投入的小伙伴们,是你们的大力支持,才使得我们更有动力、更有责任将此次讲座活动积极推进并最终获得圆满成功。


据统计,本次活动共吸引德阳市域内外共计300余名(两个群同时开讲)网友参与,整个流程中氛围热烈,大家在唐志成先生的引导下,各抒己见,活脱脱一个“小楼市”。


接下来的时间,我们占用很短的篇幅,回顾一下首场公益讲座的现场情况。


开讲前,小秘书用小拨“红包雨”调动气氛,这时候还不断有新朋友加入


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讲座过程中,大家都非常地配合,和唐先生一起探讨市场情况



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讲座结束后的交流时刻,唐志成先生同参与的网友们激烈讨论






“德阳地产大咖公益微信讲座”是【住在德阳网】为了一个简单的梦想而自发组织的公益性行为,通过邀请本地多为真诚的地产人,免费给想要买房或正在买房的你,量身定制的“买房参考”,希望利用他们对市场的真知灼见,助力你轻松买房。


至此,“德阳地产大咖公益微信讲座”(第1期)圆满结束

第2期正在积极筹备中

敬请期待



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